INFORMATIONEN ZU NUTZWERTGUTACHEN UND PARIFIZIERUNG

Ich habe für Sie einige Informationen zum Thema Nutzwertgutachten und Parifizierung zusammengestellt. Ein Nutzwertgutachten oder Parifizierung ist das Ergebnis einer Nutzwertberechnung, bei der das Verhältnis der Eigentumsanteile einer Liegenschaft ermittelt wird. Es wird benötigt, um Wohnungseigentum gemäß den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 zu begründen und als Grundlage für die Einverleibung des Wohnungseigentums zu dienen. Im Rahmen des Gutachtens werden Art und Anzahl der eigentumsfähigen Räumlichkeiten festgestellt und die Nutzwerte zur Bestimmung der Mindestanteile an den selbständigen Wohnungseigentumsobjekten der Liegenschaft ermittelt. Bitte zögern Sie nicht, mich bei offenen Fragen zu kontaktieren.

Wann wird ein Nutzwertgutachten benötigt?

Ein Nutzwertgutachten wird benötigt, wenn wesentliche bauliche Änderungen an bestehendem Wohnungseigentum vorgenommen werden, wie zum Beispiel ein Zubau, Dachbodenausbau, Widmungsänderung, Umbau oder Sanierung. Das Gutachten dient dazu, die Miteigentumsanteile entsprechend zu berichtigen. Wenn der Nutzwert um mehr als drei Prozent von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht, kann jeder Wohnungseigentümer oder Bewerber innerhalb eines Jahres eine gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte beantragen. In bestimmten Fällen kann auch bei nachträglichen Veränderungen ein Nutzwertgutachten erforderlich sein.

 

Was für Dokumente und Unterlagen werden für die Erstellung eines Nutzwertgutachten benötigt?

Für die Erstellung eines Nutzwertgutachtens sind verschiedene Dokumente und Unterlagen notwendig. Dazu gehören der Grundbuchauszug sowie gültige Baukonsenspläne, zum Beispiel Ausführungspläne bei fertiggestellten Bauten oder Einreichpläne bei Neubauten oder Bauvorhaben. Ebenfalls benötigt werden ein gültiger Baubescheid oder eine Baugenehmigung. In manchen Fällen fehlen bei älteren Gebäuden jedoch korrekte Bestandspläne und die behördliche Konsensangleichung. In solchen Fällen ist es notwendig, eine neue Vermessung und Bestandplanerstellung durchzuführen und eine nachträgliche Genehmigung bei der zuständigen Behörde zu beantragen, um eine Parifizierung durchführen zu können.

Was sind die Inhalte und der Umfang eines Nutzwertgutachtens

Das Nutzwertgutachten umfasst die folgenden Inhalte:

1. Eine Auflistung aller vorhandenen Räumlichkeiten und Außenanlagen mit Angaben zu ihrer Größe und Widmung.
2. Eine Feststellung der Anzahl an Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten sowie der vorhandenen Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (Erstellung der § 6 WEG-Bescheinigung).
3. Die Festlegung von Richtnutzwerten für Räume und Zubehörteile sowie die Ermittlung von Zu- und Abschlägen.
4. Die Berechnung der Nutzwerte der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte.
5. Eine Zusammenfassung des Gesamtnutzwerts sowie der Einzelnutzwerte.

Bestandsaufnahme
Um ein genaues Nutzwertgutachten zu erstellen, führen wir eine Bestandsaufnahme der Wohnungseigentumsobjekte und Allgemeinflächen durch. Dabei nehmen wir verschiedene Merkmale auf, wie die Lage im Gebäude, Raumflächen, Raumhöhen, Tür- und Fensteröffnungen, Ausstattungsmerkmale wie Beheizung, Küche und Sanitär, sowie die Wohnungskonfiguration und die Ausstattung von Außenanlagen wie Terrassen, Balkonen und Gärten. Auch Zubehör wie Kellerabteile, Nebenräume und Garagenplätze werden erfasst. Wir klären zudem die zivilrechtliche Widmung der Räume und klären die Allgemeinflächen, um die Regelnutzwerte und erforderlichen Zu- und Abschläge im Nutzwertgutachten zu bestimmen. Wenn bei der Bestandsaufnahme wesentliche Abweichungen festgestellt werden, ist die Erstellung eines Bestandsplans unumgänglich.

Bestandsplanung
Wir erstellen detaillierte zeichnerische Pläne im Maßstab 1:100, um die Nutzflächen zu berechnen. Hierbei berücksichtigen wir die selbständigen Einheiten oder Bestandsobjekte sowie das Zubehör wie Keller, Abstellplätze, Terrassen und Gärten, aber auch die Allgemeinflächen. Die Ermittlung der Nutzflächen erfolgt auf Basis behördlich genehmigter Bau- oder Bestandspläne mit Vidierungsvermerk oder nach Bestandsplänen, die wir durch unsere Naturaufnahmen erstellen. Eine digitale Bestandsplanung ist erforderlich, wenn Abweichungen vom Konsens von +/-3% festgestellt wurden. Diese Pläne sind wichtig für die Bauanzeige und das Nutzwertgutachten.

 

Konsenserwirkung bei mehr als 3% Abweichung
Auf Basis der Bestandsaufnahme und der Bestandsplanung wird das baubehördliche Bewilligungsverfahren abgewickelt und die zugehörigen Plandokumente und Schriftstücke erstellt. Diese dienen als Grundlage für den Kauf/Verkauf und für die Immobilienbewertung.